【会员单位】泛华集团 | 城市更新创新发展模式与路径

来源：泛华集团    

随着城市化进程的加速和城市功能的不断演变，城市更新已成为推动城市可持续发展的关键策略。本文旨在探讨城市更新的创新发展模式与实施路径，即如何通过一体化系统解决方案，实现城市的全面振兴和产业转型升级的双轮驱动。

一、城市更新的背景与挑战

城市更新是城市发展到一定阶段的必然选择。面对城市病、基础设施老化、生态环境恶化等问题，城市更新不仅是对城市物理空间的改造，更是对城市功能、产业结构、社会治理等方面的全面优化。在此过程中，城市体检2.0时代的来临，为城市更新提供了科学的评估机制和决策支持。

二、城市更新的一体化发展理念

1.以绿色为引领

落实国家“双碳“战略，构建区域能源体系，打造数智平台，赋能绿色建筑、绿色低碳园区、绿色低碳城市；

2.以数字为驱动

数字驱动，构建城市体检、城市数字规划和城市数字治理和运营服务的全过程数字化平台赋能体系，推进城市的数字化转型升级。推进智慧城市的建设、运营，形成地下城市、地上城市、云城市。

3.以金融为支撑

谋划产业新基建、新城建、数据基础设施等新型产业集群项目，形成备选项目清单；围绕项目体系，构建结构化金融体系，积极申请试点示范，获取国开行、农发行等开发性金融支持。

4.以运营为导向

应用城市CIM及大数据、云计算、物联网、传感设备等技术，完整社区、绿色运营及区域能源、市政环卫等数字运营服务；

5.以产业为动能

城市更新、产业动能和生态治理统筹实施，一体化推进；围绕地方主导或特色产业，构建平台赋能体系，促进产业数字化转型升级，以产育城，产业育城，构建产城人融合发展生态。

三、城市更新的实施路径

1、统筹规划，谋划和策划重大项目，以城市体检为抓手，发现需求，创造，打造多层次的项目体系

体检先行，建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。围绕城市宜居指数、城市绿色宜居评估、城市安全韧性评估、城市产业活力、城市交通便捷监测、城市创新发展评估等系列数字化诊断。通过城市体检，发现城市建设短板和和薄弱环节，并发现需求，创造需求，通过“盘活存量、激活增量”以系统规划为牵引谋划等，打造多层次的项目体系。

2、塑造地区投资概念，围绕项目体系，构建多元化金融体系，以运营为导向带动投建运一体化模式

绿色运营及区域能源项目：

融资模式—统筹运用开发性政策性金融，联动政府专项债、商业金融、绿色金融等资金，积极申请EOD试点、气候投融资试点城市、全域海绵城市等试点示范，获取国开行、农发行等开发性金融支持。

老旧小区项目：

融资模式—积极鼓励各地政府建立城市更新基金和基础设施信托基金，为城市的发展提供系统的融资支撑。

市政环卫：

围绕城市环卫一体化建设、污水站下沉式改造、环境卫生、园林景观、道路桥梁、城市管网、市政给排水等市政工程，并应用CIM、大数据、云计算、物联网、传感设备等技术，构建融合基建。

融资模式—政府专项债申请、PPP模式导入社会资本

产业园区转型升级：

融资模式—构建产业金融、供应链金融、科创金融等生态化组合的金融体，项目体系和渠道，并充分发挥绿色金融“加速器”“放大器”“稳定器”作用，推进城市绿色低碳转型发展。

文化资产运营方面（历史文化资产）：

融资模式——统筹运用开发性政策性金融，联动政府专项债、商业金融、绿色金融等资金，构建产业金融、供应链金融、科创金融等生态化组合的金融。

3、重塑城市高质量发展新动能，构建产城人融合发展生态

按照“市场换产业”的发展思路。产业侧打造建设产业育城，打造智能建造产业园、绿色建材产业园、新能源产业园和生态环保产业园等，不仅是重新为城市发展增加产业发展动能，还能从市场侧赋能本地的城市更新的绿碳空间更新、基础设施和生态环境治理等。

积极发展都市型产业、绿色产业、循环经济、生态经济等，构建绿色产业生态体系，并导入数字技术、创意设计、职业教育、科技创新、供应链金融等创新要素，促进产业数字化转型升级，形成跨越物理边界的“虚拟产业”和“虚拟产业集群”，构建“一品一网一平台多基地”的平台经济、总部经济和结算经济，实现特色主导产业场景化应用创新，实现数字经济和实体经济融合发展；实现以产育城，形成产业集群化、集群基地化、基地园区化、园区社区化、社区智能化、数字产业化、产业数字化，重塑地方产业生态。

4、平台经济，数实融合，构建港产城人融合发展的全要素智慧城市

通过BIM+3DGIS+IOT+大数据等技术构建时空一体化云平台，对城市的全过程、全场景、全参与方都进行模拟形成“数字孪生模型”，叠加地理信息数据、规划数据、运营管理数据、产业数据、生态环境能源数据等数据，叠加人的行为数字轨迹，依托“控制和感知系统”和物理世界发生着相互映射。数字虚体与物理实体实现相互映射，就变成了一个赋能城市（园区）的规划、建设、管理等全生命周期的“城市数字基座”。

并构建线上线下融合的产业运营中心、城市治理中心、城市综合服务中心、社区科创中心等，赋能提升城市的运行效率；创新智慧物业、数字社区、智慧停车场、智慧楼宇等应用场景，为居民提供现代化智能化生活环境。形成“数字港+产业生态+新型城镇化+消费能级”的港产城人融合。

5、多方合作，协同治理，统筹联动形成合力，共筑全要素数字生态产业示范区 

多方治理，打造营商环境等，构建政府、企业和民众的多方合作机制。平衡好政府、市场主体和公众三者之间的关系。政府是整个城市更新的引导者、规划组织者，企业主要是实施者，公众是得益者。在处理政府与公众关系方面，并引入社会团体组织、人文意识方面的培育。在处理政府与市场主体关系方面，应进一步明确政府和市场责任边界，构建合理的财税与金融支持体系，深入探索政府引导监管、市场参与开发运营的协作模式。

构建特许经营体系，通过高效运营产生持续“运营现金流”，从而实现“前轻后重”模式，将资产资本化、资本证券化。同时，整合国家相关政策、科研机构、行业协会、金融机构、产业联盟等资源，构建甲乙丙丁+政府的产业生态圈。通过政策创新、公共服务提升、体制机制创新、营商环境优化，打造热土效应和洼地效应，设计不同的运营模式和融资体系，实现投资规模与项目收益相平衡。

四、全国省市城市更新线路图

北京市

政策重点：北京市的城市更新重点关注老旧小区改造、绿色建筑推广、历史文化保护与利用等方面。通过实施《北京市装配式建筑、绿色建筑、绿色生态示范区项目市级奖励资金管理暂行办法》，对符合绿色建筑标准的项目给予财政奖励。

更新线路：推动老旧小区综合整治，提升居住环境；发展装配式建筑，提高建筑效率和质量；加强历史文化遗产保护，促进文化旅游发展。

上海市

政策重点：上海市的城市更新策略聚焦于提升城市功能、优化城市空间布局、推动产业升级和促进绿色发展。例如，通过《上海市建筑节能和绿色建筑示范项目专项扶持办法》，对绿色建筑示范项目给予财政补贴。

更新线路：加强城市基础设施建设，提升城市综合承载能力；推动城市空间优化重组，打造宜居宜业环境；实施绿色建筑标准，提高建筑能效。

广东省

政策重点：广东省的城市更新政策着重于推动绿色建筑发展、提高建筑节能标准、促进产业转型升级。如《广东省绿色建筑条例》中提出的激励措施，包括税收优惠、金融支持等。

更新线路：推广绿色建筑，提升建筑节能水平；优化产业结构，发展高新技术产业；加强城市规划，提升城市综合竞争力。

江苏省

政策重点：江苏省的城市更新策略聚焦于绿色建筑推广、节能减排和城市功能提升。例如，通过《关于推进全省绿色建筑发展的通知》，对绿色建筑项目给予财政奖励。

更新线路：推动绿色建筑和超低能耗建筑发展；实施节能减排项目，提高能源利用效率；加强城市基础设施建设，改善居民生活质量。

四川省

政策重点：四川省的城市更新政策着重于绿色建筑行动、历史文化保护、城市生态修复等方面。如《四川省推进绿色建筑行动实施细则》中提出的奖励制度。

更新线路：推广绿色建筑，提高建筑节能标准；加强历史文化保护，促进文化旅游发展；实施城市生态修复，提升城市生态环境。

湖北省

政策重点：湖北省的城市更新策略聚焦于房地产市场平稳健康发展、绿色建筑推广、城市功能提升等方面。通过《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提供容积率奖励等激励措施。

更新线路：促进房地产市场健康发展，稳定市场预期；推广绿色建筑，提升建筑节能水平；优化城市功能布局，提升城市综合竞争力。

福建省

政策重点：福建省的城市更新政策着重于绿色建筑行动、节能减排、城市生态建设等方面。如《福建省绿色建筑行动实施方案》中提出的奖励措施。

更新线路：推广绿色建筑，提高建筑节能标准；实施节能减排项目，提高能源利用效率；加强城市生态建设，提升城市生态环境。

湖南省

政策重点：湖南省的城市更新策略聚焦于绿色建筑发展、城市生态修复、历史文化保护等方面。通过《湖南省绿色建筑发展条例》，提供资金奖励和税收优惠等激励措施。

更新线路：推广绿色建筑，提升建筑节能水平；实施城市生态修复，提升城市生态环境；加强历史文化保护，促进文化旅游发展。

河北省

政策重点：河北省的城市更新政策着重于绿色建筑推广、节能减排、城市功能提升等方面。如《河北省促进绿色建筑发展条例》中提出的税收优惠政策。

更新线路：推广绿色建筑，提高建筑节能标准；实施节能减排项目，提高能源利用效率；加强城市基础设施建设，改善居民生活质量。

新疆维吾尔自治区

政策重点：新疆的城市更新策略聚焦于绿色建筑推广、城市生态建设、历史文化保护等方面。通过《关于印发全面推进绿色建筑发展实施方案的通知》，提供财政资金奖励。

更新线路：推广绿色建筑，提高建筑节能水平；实施城市生态建设，提升城市生态环境；加强历史文化保护，促进文化旅游发展。

浙江省

政策重点：浙江省的城市更新策略强调绿色建筑的推广和节能减排，鼓励采用可再生能源技术，并提供相应的财政补助和税收优惠。

更新线路：推动城市老旧小区改造，提升居住环境；发展绿色建筑，提高建筑能效；加强城市基础设施建设，提升城市服务功能。

山东省

政策重点：山东省的城市更新政策着重于推动超低能耗建筑的发展，通过财政补贴等方式激励绿色建筑的建设和改造。

更新线路：实施城市老旧小区改造，提升居民生活质量；推广超低能耗建筑，促进节能减排；加强城市基础设施建设，提高城市综合竞争力。

辽宁省

政策重点：辽宁省的城市更新策略聚焦于绿色建筑行动和城市生态修复，通过政策扶持和财政奖励等措施，推动城市可持续发展。

更新线路：推动城市老旧小区改造和绿色建筑发展；实施城市生态修复项目，改善城市生态环境；加强城市基础设施建设，提升城市服务水平。

重庆市

政策重点：重庆市的城市更新政策着重于绿色建筑项目的补助资金管理，通过财政补助激励绿色建筑的设计、建设和运营。

更新线路：推广绿色建筑，提升建筑节能标准；加强城市基础设施建设，改善居民生活条件；推动城市功能区优化，提升城市综合竞争力。

陕西省

政策重点：陕西省的城市更新策略强调历史文化保护与城市现代化相结合，通过城市更新提升城市文化品位和居民生活质量。

更新线路：加强历史文化街区保护和改造，传承城市文脉；推动老旧小区改造，提升居住环境；发展绿色建筑，促进节能减排。、

云南省

政策重点：云南省的城市更新政策着重于生态保护和绿色建筑推广，结合当地的自然环境和民族文化，打造具有地方特色的生态城市。

更新线路：推动城市生态建设，保护生物多样性；推广绿色建筑，提高建筑节能水平；加强城市基础设施建设，提升城市服务功能。

甘肃省

政策重点：甘肃省的城市更新策略聚焦于城市功能提升和生态环境保护，通过城市更新项目促进经济和社会的全面发展。

更新线路：实施城市老旧小区改造，改善居民生活条件；推动绿色建筑和节能减排项目，提升城市生态环境；加强城市基础设施建设，提高城市综合竞争力。

青海省

政策重点：青海省的城市更新政策强调生态文明建设和绿色建筑发展，结合高原特有生态环境，推动城市可持续发展。

更新线路：推动城市生态保护和修复，维护生态平衡；推广绿色建筑，提高建筑节能标准；加强城市基础设施建设，提升城市服务水平。

香港特别行政区

政策重点：香港特别行政区政府注重城市更新与土地利用效率的提升，同时强调居民的生活质量和社区的可持续发展。城市更新项目通常涉及旧区重建、历史建筑保护、以及公共空间的改善。

更新线路：通过城市更新，香港旨在提高土地使用密度，增加住房供应，改善基础设施，同时保护和活化历史文化遗产。此外，香港还推动绿色建筑和节能减排，以实现更加环保的城市发展。

澳门特别行政区

政策重点：澳门特别行政区的城市更新政策着重于旅游和娱乐产业的发展，同时关注居民住房条件的改善和城市环境的提升。

更新线路：澳门的城市更新项目往往与旅游业紧密结合，通过更新提升旅游区域的吸引力和服务质量。同时，政府也推动老旧社区的改造，以提高居民的居住环境和生活质量。

台湾地区

政策重点：台湾地区的城市更新政策强调历史文化保护、社区参与以及绿色可持续发展。政府鼓励通过更新项目提升城市的生活质量和环境质量。

更新线路：台湾的城市更新工作涉及老旧社区的再生、历史建筑的修复与再利用、以及绿色建筑的推广。此外，台湾还注重社区参与，鼓励居民参与城市更新的规划和决策过程，以确保更新项目能够满足社区的实际需求。

总之，城市更新需要很好的科学统筹生态治理、经济发展与产业空间的关系，实现人与自然和谐共生，促进“城经济”和“市经济”动态平衡，构建“港产城人”融合的发展新生态，实现区域的产业化、数字化、绿色化和新型城镇化的融合发展，并打破“成本中心“思维，积极和产业联动，促进产业升级，重构新经济、新产业、新集群、新生态、新业态的再造与聚变。

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